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実家（戸建）を売却した時に支払う税金の種類
都会住まいと田舎住まいの二極化が進む中、ご両親の実家が不要になったというケースが増えています。多くの人は「もう不要な家だし誰も住まないなら売ってお金にしよう」と考えます。
しかし、実家（戸建）などの不動産（家）を売却する場合、税金が発生します。（尚、マイホームの売却については、いろいろな特例措置を利用することができるので便利ですが）
そのため今回は「マイホームを売却するのに税金の仕組み」について解説します。
ちなみに、実家（戸建）に限らずマイホームを売却するのに税金の仕組みを知っておくと便利で、効率良く節税することができるんですよ。
マイホームを売却するのに税金の仕組み
不動産など財産を売却するのを譲渡と言い、例えば2,000円で仕入れたアイテムを3,000円で譲渡したり売ると、1,000円の儲けになります。この利益を譲渡益と呼んでいて、譲渡益に対して所得税やと住民税が課税される仕組みです。
不動産の場合も同じで、不動産売買により利益が発生すると確定申告し、税金を納めることになります。不動産売買において所得税の課税対象になるものを譲渡所得と言い、計算式によって導かれます。
譲渡所得は譲渡価格ー（取得費＋譲渡費用）です。譲渡価格は家を売った金額で、取得費には少し注意が必要です。取得費は減価償却費を引いた金額で、減価償却費はモノの劣化代になります。
ちょっと難しいけど理解すべきこと
実家において建物にかかる部分は、時間の経過により価値が減少すると考えるので、譲渡所得を計算する際実際買った金額から減価償却費を引く仕組みです。
自宅の内土地の部分について劣化の概念がないので減価償却はされないことになります。｢譲渡費用は不動産を譲渡するのにかかった費用で、不動産会社などに支払った仲介料が対象です。譲渡価格が6,000万円で取得費が3,000万円で、譲渡費用が200万円としましょう。
6,000万円ー（3,000万円＋200万円）で2,800万円になり、これが譲渡所得です。一般的にこれに対して所得税と住民税が課税される仕組みですが、マイホームを売却する場合負担を軽減する特例が設けられています。
所得税、住民税も関わってきます
自宅の住替で不動産売買する場合、投資家が利益目的によって投資物件を売るのとは異なり、譲渡所得から3,000万円控除することが可能です。譲渡所得が2,800万円の場合、マイホームだと2,800万円が控除になるので、所得税と住民税は課税されない仕組みになります。
所得税や住民税は所有していた期間により税率が変わります。例えば長期譲渡所得の場合、所有期間が5年超えると所得税15%で住民税5%です。
短期譲渡所得の場合、所有期間が5年以下になると所得税30%で住民税9%になります。所有期間が4年ならもう1年待ってからの方がお得です。
税率も軽減してもらえるの？
軽減税率の特例を利用することができ、所有期間10年越えているなら、譲渡所得6,000万円までの部分について所得税10%で住民税4%です。譲渡所得が6,000万円超える部分について、所得税15%で住民税5%になります。
長く住んだ実家を売却する場合、税率も軽減してくれる仕組みです。3,000万円超える場合、不動産の所有期間を確認しましょう。5年以下なら短期譲渡所得になり、5年超10年以下だと長期譲渡所得になります。
10年を超えていると軽減税率の特例によって、所得税と住民税を計算することが可能です。場合によってはマイホームを売って損失が出ることもあります。不景気が原因で購入した価格より価格が値下がりすることも多く、譲渡損失が生じるケースも多いです。
譲渡損失や赤字になったら、その年の給与所得や事業所得といった他の所得から引くことが可能です。損益通算と呼んでいて、損失が大き過ぎて所得から控除しても損失が残る場合、譲渡の年の翌年以後3年内なら赤字分を繰り越せます。
繰越控除と呼んでいて、利用するために所有期間5年を超えているといった要件を満たさなければいけません。実家を売りに出す場合、所有期間が発生する税金に影響してくるので事前に確認することをおすすめします。
1月1日段階において所有期間が何年なのか確認してから、売買するタイミングや価額などを検討してみましょう。
